再建築不可物件とは？ 建て替え可能にする方法や、建て替えずに利用する方法をご紹介。

再建築不可物件とは、建築物や施設の中で、特定の要因によって建て替えが困難な状態にあるものを指します。これらの物件は、歴史的な価値や文化的な重要性を持つことがあり、保護や保存が求められます。しかし、時が経つにつれて老朽化が進み、再建築が必要になる場合もあります。この記事では、再建築不可物件を建て替え可能にする方法や、建て替えずに利用する方法についてご紹介します。

再建築不可物件の建て替えを可能にする方法

まずは「構造の修復と補強」が必要

再建築不可物件の建て替えを検討する際には、まず構造の修復と補強を行うことが重要です。建物の強度や安全性を確保するための改修工事を行うことで、建て替えが可能になる場合もあります。
ただし、修復や補強だけで再建築が可能になるかどうかは、具体的な物件や要件によって異なります。法的な制約や財政的な制約があったり、建物の歴史的な価値を保護する必要がある場合など、さまざまな要素が考慮されることがあります。

修復、補強を行ううえで、特に大事になってくるのが「耐震基準への適合」です。
再建築負荷物件の建物は、築年数が浅いものでも築30年を超えている物件がほとんどで、現在の建築基準法の耐震基準をクリアしていないケースがほとんどです。
その為、現在の耐震基準に適合しながら建て替えを行う必要があるため、必然的に「耐震補強」が必要になります。
（具体的な耐震基準や検査方法については、次回以降の記事でご紹介したいと思います。）

「接道義務」への対応

法的な制約の一例として、建築基準法で定められている「接道義務」の条件を満たしていないために、建て替えができない物件があります。こういった場合は、セットバック（必要な距離だけ土地の境界線を後退させる）や隣地の買取など、工夫次第で建て替え可能になる場合もありますので、専門家にアドバイスを仰ぎながら建て替えプランを練ることが重要になります。

部分的な建て替え

再建築不可物件の全体を建て替えるのではなく、部分的な建て替えを行うことも考えられます。建物の一部を取り壊し、新たな構造物を組み合わせることで、建物全体の安定性を確保しつつ、必要な改修を行うことができます。

再建築不可物件を建て替えずに利用する方法

リフォーム

リフォームは、既存の建物や住宅の内部や外部の一部分を改修することを指します。一般的には、利用者のニーズや好みに合わせて、特定の部位や機能の変更や更新を行う工事です。
例えば、キッチンやバスルーム、床材の交換、壁の塗装など、建物や住宅の特定の部分を対象とした部分的な改修を行います。

リノベーション

再建築不可物件を建て替える代わりに、リノベーションを行うことも一つの方法です。
リノベーションは、建物や施設の改修によって新たな機能や価値を持たせることを目的とし、建物の構造や特徴を維持しながら内外の改修を行います。
建物の骨組みや特徴をなるべく保持しながら、内部や外部の改修を行い、新たな機能や好みに合わせたデザインを取り入れ、建物の機能性や快適性も向上させることができます。